3. 경매 투자 특징, 부동산 지역분석, 시세확인

안녕하세요 생활경제블로거
허무키 입니다!

오늘은 경매 투자 기본에 대해
공부한 부분에 대해
얘기해보고자 합니다.

경매투자는 부동산 투자

설춘환 선생님의 책에서도
경매는 부동산 투자의 꽃이라고
칭하고 있습니다.

경매 자체를 참여하는건
지금 당장이라도 얼마든지 가능하지만
경매를 통한 수익을 내는 것은
결국 부동산 투자적 관점에서
성공적인 분석이 중요합니다!

경매투자 란?

기본적으로 경매투자는
경매라는 수단을 활용한
부동산 투자입니다.

경매를 이용해
시세보다 더 싼 가격에
좋은 물건을 구매하여
차익을 얻어 가는 방식의
하나입니다.

 따라서 사전에
충분히 부동산 가치와 가격을 판단하고
영향요인에 대해
면밀히 체크하는 것이
중요하다 할 수 있겠습니다.

따라서 대상물건에 대해
지역분석, 가격분석이 우선적으로
이뤄져야 이후에
권리분석 등 단계로 넘어갈 수
있겠습니다.

<부동산 가치 영향요인 및 부동산 가격 방향>

부동산 가치 영향요인	변동방향	부동산 가격	관계
인구, 가구수	증가	상승	정
소득	증가	상승	정
금리	하락	상승	반
통화량	증가	상승	정
부동산 공급량	감소	상승	반
대출	규제완화	상승	반
세금	감소	상승	반
주가	상승	상승	정(동조화 현상)
개발호재/악재 (교통, 일자리/혐오시설)	호재	상승	정

 

부동산 투자의 핵심 고려사항
- 지역분석

많이들 들어보셨을 겁니다.
우선 가장 중요한
부동산 투자 핵심 3가지는
첫 번째는 "입지"
두 번째도 "입지"
세 번째도 "입지"
입니다.

부동산(不動産)은 이동 불가하므로
"입지가 가장 중요"합니다.

또한 동일한 이유로
 경매 전 가치평가를 할 때도
현장 지역분석이 가장 중요합니다.
아래 사항들을 유념하고
지역분석을 면밀히 확인해야 합니다.

아파트 입지 확인사항	분석내용	선호성향
1. 교통 - 역세권	지하철 도보 15분거리 이내 버스 노선 다양 KTX, BRT 접근 용이 공항 비선호	모든 사람 대상 선호
2. 단지크기	1000세대 이상 대단지 2000세대 이상 유리	가격방어 유리 저렴한 관리비 관리수준 향상 단지내외 인프라 활성화
3. 신축	신축한지 10년 이내	노후도와 트렌드 반영
4. 교육 - 학원가, 초/중/고	단지 내 초등학교(일명 초품아) 또는 횡단보도 없이 인접 학업성취도가 높은 중/고등학교	30~40대 가족 선호
5. 접근성 - 평지	평지에 있는지 여부	모든 사람 대상 선호 조망, 일조 불리 확인
6. 브랜드	10대 사랑받는 1군 건설사 브랜드	고급화 및 연구개발 유리
7. 층과 향	남향, 중간층 선호(10~20층 사이)	남-동-서향 순 선호 중-고-저층 순 선호
8. 면적	투자시 24평형대 실거주시 30평형대
9. 구조	판상형(주부 선호)	환기, 채광 유리
10. 공용시설	주차장의 유무 가구당 주차대수(1.3이상) 계단식 유리
11. 편의시설	대형마트, 백화점 인접(차량 10분내) 도서관, 대형서점(도보 10분내) 대형병원 (차량 10분내)
12. 쾌적성	단지 내 조경 산책로 공원(조망가능, 도보 접근가능) 강/바다(조망가능, 도보 접근가능)

부동산 지역분석을 실시하는 방법은
요즘 잘 나오는 인터넷 지도(다음, 네이버)를
1차로 확인하고,
주요 물건의 경우
2차로 현장 방문조사까지 해서
현황 파악을 확실히 합니다.
잘 아는 동네가 아니라면
주변 부동산을 활용한 분석까지 실시합니다.

경매 투자물건 확인사항
- 주변 시세와 체납관리비

위에서 말씀드린 지역분석 외에도
경매의 경우 시세대비 낮은 경매가를
찾아야 하므로
 주변 시세확인은 필수 입니다!

시세확인 방법으로는
1. 국토부 실거래가 사이트 (신뢰도 높음)

국토교통부 실거래가 공개시스템

2. KB부동산 시세 (대출의 기준)

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

3. 네이버 부동산 매물

네이버 부동산

 

추가적으로
아파트 체납관리비의 경우
관리사무소에 직접 확인할 수 있는데
체납한 3년치 공용부분의 관리비는
낙찰자가 인수하게 되어있으니
이를 감안해야 합니다.
(약 50~200만원)

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오늘은 이렇게 경매에 앞서
부동산 투자의 개념을 간단히 보고
지역분석, 시세(가격)확인에 대해
공부했습니다.

여기저기 자료를 확인하며
알던부분도 있고,
정리가 된 부분도 있고
그렇습니다.

차근차근히 함께 꾸준히
공부해 나가겠습니다!

오늘도 알뜰한 하루 되세요!