4. 경매 발생 과정과 절차

오늘은
경매는 왜 발생하는가?
그래서 경매라는게 언제, 어떻게 진행되지?
라는 생각이 들어
일반적인 스토리와 절차에 대해 공부해 봤습니다.
(약간 복잡)

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경매의 발생과정

1)
허니가 아파트를 사게 되면서
돈이 없어서 무니은행에
담보대출로 돈을 1억원 빌립니다.
이때 허니는 채무자
무니은행은 채권자가 되고,
무니은행은 허니에게
돈을 받을 권리(채권)가 생깁니다.
그리고 등기부등본에는
근저당권이 설정됩니다.

2)
(23.9.11)
그리고 허니는 돈이 없어
23.9.10까지 돈을 갚기로 했는데
돈을 못갚게 되고,
돈 갚으라고 은행에서 독촉을 받습니다.

3-1)
허니가 무니은행에
계속 돈을 안갚고 버티자
무니은행은 결국
법원에 근저당권을 근거로
(또는 전세권 등)
경매를 신청하게 됩니다.
(임의경매)

3-2) 
위 상황에서
무니은행에서
법원에
지급 소송을 제기합니다.

4-2)
법원에서 판결이 나고
승소하면, 판결문이 나옵니다.
'허니는 무니은행에 1억원 지급하라'

5-2)
무니은행은
판결문을 근거로
경매신청을 합니다.
(강제경매)

6)
약 1년간의 경매절차 끝에
낙찰자 결정되면
배당으로 채권을 소멸시킵니다.

경매신청 근거, 장소, 비용

경매신청 근거는
판결문, 공정증서를 이용한
강제경매 신청,

또는
근저당권, 전세권을 이용한
임의경매 신청이
있습니다.

경매는 채무자 소유 부동산소재지
관할법원에서만 진행합니다.
또한 입찰진행도
해당법원에서 진행합니다.

경매 진행시
등기부등본 상 '경매개시결정' 기재

경매진행 절차

1)
(법원) 배당요구종기일 지정 공고

- 배당을 받을 수 있는
채권자들이
요구해야 배당받을 수 있는
마지막날 입니다.

2)
(채권자) 위 기한 내 채권자들
배당요구 신청

- 임대차계약서, 주민등록초본 첨부하여
배당 신청,
향후 신청순서와 상관없이
배당순위에 따라 배당됨

※ 경매 등기 전
임차인의 경우
반드시 배당요구 신청시
배당가능하며
대항력을 갖추려면
점유+전입신고를 유지해야 한다.

3)
(법원) 감정평가 및 현황조사 실시

- 감정평가는 보통
시세대비 높은편이며
왜 그렇게 산정되었는지
확인필요

- 현황조사는 집행관에 의해
실시되며
물건의 위치와 상태
누가 점유하고 있는지
보증금 월세가 얼마인지
알 수 있으나
점유자가 부재시
조사가 제대로 되지않습니다.

4) 
(법원) 매각기일 현장 경매입찰 참여 

- 보통 오전 10시~11시10분 경 실시
- 본인 또는 대리인 참석
- 입찰서와 보증금액(10%) 봉투 투입하며
금액 부족시 입찰무효되므로 주의
- 입찰보증금은
최저매각가격 x 10%
(입찰가격 x 10% 아님)
- 재매각시 입찰보증금
10 > 20% 할증될 수 있음

5)
(법원) 개찰 및 최고가매수신고인 결정

- 당일 해당 건 완료 전까지
(최고가매수신고인 결정 공표 전) 
차순위매수신고자
공유자우선매수신고 실시

7)
(낙찰자) 명도 및 낙찰 잔대금 납부

- 법원에서 지정한 날짜(보통1개월)까지
잔대금 납부
(잔금납부시 소유권 취득)

- 낙찰 후 매각이 허가되나
즉시항고 및 확정 후
잔금 납부 가능 

- 잔금 대출 받은 금융기관
지정 변호사, 법무사 잔금납부
및 소유권이전등기 신청

8)
(채권자) 배당 신청 및 배분, 경매종료

- 배당기일 3일전 가 배당표 확인가능

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경매의
전체적인 흐름이 어떻게 진행되는지
알아봤습니다!