5. 권리분석 1편

투자 공부(부동산경매, 주식 등)

허무키 2023. 9. 24. 13:43

오늘은
경매 손익발생에 중요한 개념인
권리분석에 대해
알아봤습니다!

권리분석 1편

권리분석시 말소기준권리

말소기준권리를 확인하는 것이
권리분석의 80%이상 이라고도 할 수 있다.

말소기준권리란?
낙찰자가 잔금을 납부하면
채권이 소멸되는지
인수되는지에 대한 기준이다.

쉽게 말하면
경매에 낙찰받고
낙찰금액 지불하고도
전세보증금을 또 줘야하는 경우가
발생할 수 있기 때문에
말소기준권리를 충분히
확인해야한다.

말소기준권리의 확인

말소기준권리는
부동산의 등기부등본을 보고
확인할 수 있다.

등기부등본 발급수수료 : 열람시 700원, 발급시 1,000원

말소기준권리는 기본적으로
6가지로 정해져있다.
(암기필수)

등기부등본을 보면 갑구, 을구로
나눠져 있고
등기기록사항이 쭉 적혀있으며

적혀있는 경우
사건의 말소기준권리가
시간순서상 어디에 있는지 확인하는 것이
중요하다.

기본적으로
말소기준권리 이후 모든 권리는
소멸된다.(권리상의 하자)
물론 소유권도 소멸된다.
(소멸주의)

<등기사항전부증명서 확인(예시)>

말소기준권리 이전 권리 인수

말소기준권리 이후의 권리는
배당신청을 하고
낙찰금액에 따라
순서대로 배당되고
뒤에 설정된 권리는(후순위)
배당을 못받을 수도 있다.

따라서
경매 입찰자는
이에 대해 전~혀
신경 쓸 필요가 없다.

주택 소유권과 다르게
경매절차를 통해서는
청구금액이 위와같이 총합
2억원이라 하더라도
낙찰금액이 이에 못미치는
1.5억원에 낙찰되면
후순위권리는
돈도 못받고 소멸한다.

하.지.만.
말소권리기준 이전
등기, 전입신고 등
대항력을 갖춘 임차인은
권리가 있다.

즉, 그 이전에 발생된 권리는
경매낙찰자가 인수하게된다.
아까 얘기한 것 처럼
전세금을 돌려줘야 할수도 있다.

말소기준 권리보다
우선되는 권리가 있는지
확인하는 것이 중요하다!

<말소기준권리 관련 유의할 대표적 사례>

(번외) 내가 전세 구할때 유의할 점

권리분석 공부를 하다보니

전세사기의 관점에서..
생각해보면
반대로 내가 전세를 들어갈때
유의할 점은

1) 등기부등본을 철저히 확인하여
내 전입신고 이전에
등기된 근저당권이 있는지
확인하는 것이 중요하다.

2) 또한 특약을 걸어
잔금이 나가기 전에
근저당권이 설정되지 않도록
만약 그런경우
전세계약을 무효로 하도록
특약을 계약서에 기재
하는것이 중요하다!

여기까지
권리분석1편!